국토부, 외곽 섬 353곳 외국인 토지거래허가구역 신규 지정…울릉도·흑산도·우도 무엇이 달라지나
국토교통부가 2026년 8월 20일 울릉도·대흑산도·덕적도·우도 등을 포함한 국토 외곽 섬 353곳을 외국인 토지거래허가구역으로 신규 지정했다. 대상 섬에서는 외국인이 토지취득계약을 맺기 전에 관할 시·군·구의 허가를 받아야 하며, 이번 지정은 고시와 동시에 효력이 발생한다.
이번 조치는 서울·경기·인천의 외국인 주택 거래를 대상으로 운영하는 토지거래허가구역과 구분해서 볼 필요가 있다. 수도권 제도가 주택 거래를 중심으로 적용된다면, 이번 섬 지역 지정은 국방 목적상 선제적인 관리가 필요한 국토 외곽 지역의 토지 취득 자체를 사전에 심사하는 구조다.
확인 기준은 2026년 8월 20일 오후 6시 59분 한국시간이다.
353곳이 새로 지정됐다는 것은 무엇을 의미하나
이번 발표에서 가장 중요한 숫자는 353곳이다. 특정 관광지 몇 곳이나 일부 해안 필지만 지정한 것이 아니라, 신규 지정 대상에 포함된 353개 섬에 대해 연속지적도 등을 확인한 뒤 각 섬의 전체 필지를 허가구역으로 지정했다.
대표적으로 확인된 지역에는 경북 울릉도, 전남 신안 대흑산도, 인천 옹진 덕적도와 자월도, 제주 우도와 하추자도, 충남 당진 대난지도 등이 포함된다.
공개된 주요 섬의 면적을 보면 울릉도가 72.3㎢로 가장 크다. 대흑산도는 21.2㎢, 덕적도는 20.8㎢, 자월도는 7.1㎢, 우도는 6.2㎢, 대난지도는 4.5㎢, 하추자도는 4.2㎢다.
여기서 353이라는 숫자를 353개 시·군·구가 새로 규제된 것으로 이해하면 안 된다. 지정 단위는 국토 외곽의 섬 지역이며, 각각의 섬에서 허가구역에 포함되는 토지 필지를 확정하는 방식이다.
이번이 처음 시행되는 제도도 아니다. 국토 외곽 섬을 대상으로 한 외국인 토지거래허가구역 지정은 2014년 12월과 2025년 2월에 이어 세 번째다. 앞선 두 차례 지정으로 영해기선 기점과 서해5도 등을 포함해 25곳이 이미 지정돼 있었다.
이번 신규 지정 353곳은 기존 25곳보다 328곳 많고, 규모로는 약 14.1배다. 이는 단순한 대상 수 비교이며, 면적이나 규제 강도를 비교한 수치는 아니다.
작성자 계산:
353곳 - 25곳 = 328곳
353 ÷ 25 ≈ 14.12배
외국인이 섬 지역 토지를 사려면 절차가 어떻게 달라지나
가장 큰 변화는 계약을 먼저 체결한 뒤 신고하는 방식으로 진행해서는 안 된다는 점이다. 지정 지역의 토지를 취득하려는 외국인은 토지취득계약을 체결하기 전에 해당 토지를 관할하는 시·군·구에 허가를 신청해야 한다.
관할 지방자치단체는 신청이 들어오면 국방부와 국가정보원 등 관계 행정기관과 협의해 허가 여부를 결정한다. 즉, 외국인이 대상 토지를 매수하려는 경우 계약 전에 해당 필지가 외국인 토지거래허가구역에 포함되는지 먼저 확인해야 한다.
실제 거래 단계에서는 순서를 바꾸지 않는 것이 중요하다.
대상 토지 확인 → 관할 시·군·구 확인 → 토지취득 허가 신청 → 허가 여부 결정 → 허가 후 계약 체결
이번 지정은 고시와 동시에 효력이 발생하기 때문에 앞으로 계약할 토지라면 거래 직전에 현재 지정 상태를 다시 확인하는 것이 안전하다. 섬 이름만으로 판단하기보다 매수하려는 토지의 정확한 지번을 기준으로 확인해야 한다.
내국인의 토지 거래가 모두 허가제로 바뀌었다는 의미도 아니다. 이번 발표는 외국인이 지정 지역의 토지를 취득하는 경우에 적용되는 외국인 토지거래허가구역 지정이다.
허가를 받지 않고 계약하면 계약 자체가 유지될까
허가 대상인 외국인이 필요한 허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결하면 그 계약은 무효가 된다. 단순히 나중에 허가 신청을 빠뜨린 사실을 보완하면 끝나는 신고 누락 수준으로 봐서는 안 된다.
위반 시에는 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금이 부과될 수 있다.
따라서 매수인뿐 아니라 매도인이나 거래를 중개하는 과정에서도 계약서를 작성하기 전에 해당 토지가 허가구역에 들어가는지를 확인하는 절차가 중요해졌다.
특히 울릉도나 우도처럼 섬 전체가 하나의 생활권·관광지로 인식되는 지역에서는 “이 토지도 포함되는가”를 섬 이름만 보고 판단하기 쉽다. 이번 신규 지정은 대상 섬 전체의 필지를 확인해 지정한 만큼 실제 거래에서는 주소와 지번 단위로 확인하는 편이 정확하다.
외국인이 매수자로 참여하는 계약이라면 계약금 지급이나 본계약 체결에 앞서 관할 지자체에 허가 대상 여부를 먼저 확인해야 불필요한 계약 분쟁을 줄일 수 있다.
왜 수도권 외국인 토허제와 따로 봐야 하나
2025년 8월부터 시행된 수도권 외국인 토지거래허가구역과 이번 섬 지역 지정은 같은 명칭을 사용하지만 지정 배경과 대상 거래가 동일하지 않다.
기존 수도권 지정은 서울 전역과 경기·인천 주요 지역에서 외국인의 주택 거래를 관리하는 조치다. 당시 허가 대상 용도는 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 등 주택이었다.
반면 2026년 8월 20일 발표된 353개 섬 지정은 국토 외곽의 국방·전략적 관리와 연결된 조치다. 국가정보원이 관계부처 협의를 거쳐 해당 섬들의 허가구역 지정을 국토교통부에 요청했고, 국토부는 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 지정안을 확정·고시했다.
따라서 “외국인 토허제 연장”이라는 뉴스와 “섬 353곳 신규 지정”을 하나의 조치로 합쳐 이해하면 적용 범위를 혼동하기 쉽다.
수도권에서는 기존 허가구역의 지정기간 연장이 핵심이고, 섬 지역에서는 이번에 353곳이 새롭게 추가 지정된 것이 핵심이다.
특히 이번 353개 섬 지정은 발표 당시부터 고시와 동시에 효력이 발생하는 신규 지정으로 확인된다. 수도권 기존 지정구역의 연장기간과 섬 지역 신규 지정의 효력 발생 기준을 같은 날짜로 생각해서는 안 된다.
울릉도·흑산도·우도만 지정된 것은 아니다
울릉도와 우도, 흑산도가 기사 제목에서 주로 언급되지만 세 곳만 규제 대상이 된 것은 아니다. 이들은 353개 신규 지정 섬 가운데 이해하기 쉬운 대표 사례다.
확인된 주요 대상에는 울릉도, 대흑산도, 덕적도, 자월도, 서도, 볼음도, 우도, 하추자도, 대난지도 등이 포함된다.
면적만 봐도 지역별 차이가 크다. 울릉도 72.3㎢와 대흑산도 21.2㎢를 비교하면 울릉도의 지정 면적이 약 3.4배다.
작성자 계산:
72.3㎢ ÷ 21.2㎢ ≈ 3.41배
하지만 면적이 크다고 허가 기준이 더 강하다는 의미는 아니다. 공개된 면적은 지정 지역의 규모를 비교하기 위한 값이며, 개별 토지의 허가 여부는 실제 신청과 관할 행정기관의 판단 과정을 거친다.
따라서 특정 섬의 부동산을 거래하려는 경우에는 언론에 대표적으로 언급된 섬인지보다 해당 필지가 이번 고시에 포함됐는지를 확인하는 것이 우선이다.
외국인과 토지 거래를 앞두고 있다면 무엇부터 확인해야 하나
이번 조치 이후 거래 현장에서 가장 먼저 확인할 것은 매수자의 국적과 토지 소재지다. 외국인이 매수인이고 토지가 이번 허가구역에 포함됐다면 계약 체결 전에 허가 절차부터 진행해야 한다.
계약 전에는 세 가지를 확인하는 것이 현실적이다.
매수인이 외국인 토지거래허가 대상에 해당하는지
매수하려는 정확한 지번이 신규 허가구역에 포함되는지
해당 토지를 관할하는 시·군·구에서 어떤 서류와 절차를 요구하는지
허가 여부가 확인되지 않은 상태에서 계약부터 체결하는 것은 피해야 한다. 허가 없이 체결한 토지취득계약은 무효가 될 수 있기 때문이다.
또 하나 구분할 부분은 이번 지정이 “외국인은 해당 섬의 토지를 아예 살 수 없다”는 전면적인 취득 금지를 의미하지 않는다는 점이다. 계약 전에 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 사전 허가 방식으로 바뀐 것이다.
앞으로 실제 토지 거래를 준비한다면 기사에 나온 섬 이름만 확인하는 데서 끝내지 말고 관할 시·군·구를 통해 해당 지번의 지정 여부와 허가 절차를 계약 전에 확인하는 것이 가장 중요하다.
※ 이 글은 시장 흐름을 이해하기 위한 참고용 정보이며 특정 종목이나 자산에 대한 투자 권유가 아닙니다. 최종 판단과 투자 책임은 본인에게 있습니다.