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이 글은 2026년 7월 19일 한국시간 기준으로 확인 가능한 최신 보도와 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다.

장기보유특별공제가 당장 축소되는 것은 아닙니다. 2026년 7월 19일 현재 정부가 공제율, 적용 대상, 시행일을 확정해 발표한 단계는 아닙니다.

정부가 비거주 고가주택의 보유기간 공제를 줄이는 방안을 논의하고 있지만, 즉시 전면 축소보다는 일정한 유예기간을 두고 단계적으로 적용하는 방식도 함께 거론되고 있습니다.

집을 팔 계획이 있다면 지금 확인해야 할 것은 단순히 ‘계약을 빨리 해야 하는가’가 아닙니다.

실제 세금에 어떤 제도가 적용되는지는 시행일과 양도 시기, 개정법 부칙의 경과규정에 따라 달라집니다.

현재 장기보유특별공제는 어떻게 계산되나

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유했을 때 양도차익의 일부를 빼고 양도소득금액을 계산하는 제도입니다.

일반 토지·건물은 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 6%부터 적용되며, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제됩니다.

1세대 1주택은 요건이 다릅니다. 고가주택의 과세 대상 양도차익을 계산할 때 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.

구분	연간 공제율	최대 공제율
보유기간	연 4%	40%
거주기간	연 4%	40%
합계	보유·거주기간에 따라 계산	최대 80%

10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 보유 40%와 거주 40%를 합쳐 최대 80%가 됩니다.

반대로 보유기간은 길지만 실제 거주기간이 짧으면 최대 공제율을 모두 받을 수 없습니다.

1세대 1주택 여부만으로 공제율이 결정되는 것은 아닙니다. 취득 시점, 거주기간, 양도가액, 일시적 2주택 여부 등 개인별 조건을 함께 확인해야 합니다.

논의되는 개편 방향은 ‘보유보다 거주’

현재 논의의 중심은 장기보유특별공제 전체를 한꺼번에 없애는 것보다 비거주 보유기간에 주는 혜택을 줄이는 방향입니다.

예를 들어 10년 동안 소유했지만 실제로 거주하지 않은 고가주택과 10년 동안 직접 거주한 주택에 동일한 보유 공제를 주는 것이 적절한지가 쟁점입니다.

공식적으로 확인된 부분은 정부가 다음 항목을 놓고 의견을 수렴하고 있다는 점입니다.

비거주 주택의 장기보유 혜택을 줄일지

초고가주택의 공제율이나 공제 한도를 조정할지

보유기간보다 거주기간의 비중을 높일지

보유세와 취득세·양도세를 함께 조정할지

비거주 보유 공제 축소가 유력하다는 보도는 나오고 있지만, 축소폭과 대상 주택은 아직 확정되지 않았습니다.

따라서 지금 단계에서 “10년 보유 공제가 없어진다”거나 “내년부터 최대 40%만 적용된다”고 단정하는 것은 이릅니다.

즉시 축소하면 계약 중인 사람은 어떻게 될까

부동산 매매는 정책 발표 당일에 마칠 수 있는 거래가 아닙니다.

매물을 내놓고 매수자를 찾은 뒤 가격을